صفر تا صد مالیات بر اجاره املاک

صفر تا صد مالیات درآمد اجاره املاک را می توانید تنها در چند دقیقه بخوانید، درآمدی که شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیت های مقرر در این قانون مشمول مالیات بر درآمد اجاره املاک می باشد. در صورت داشتن هر سوالی مبنی بر مالیات در آمد املاک می توانید با وکلای مجتمع حقوقی ایلیا در ارتباط باشید.

درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می شود عبارت است از کل مال الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر ۲۵% بابت هزینه ها و استهلاكات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره نکته: مال الاجاره به معنی اجاره بها است یعنی اجرت و عوض منافع مالی که به موجب عقد اجاره معین می شود.

مالیات اجاره اشخاص حقوقی

چنانچه مالک مورد اجاره بیش از یک نفر باشد پس از کسر ۲۵٪ بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک، نخست باید مالیات اجاره اشخاص حقوقی به نسبت مالکان مشخص شده و بر اساس سهم هر یک از مالکان مالیات مربوط محاسبه شود.

مثال ۱) اقای احمد وخانم زهرا هردو مالک یک باب کارگاه تراشکاری به نسبت ۲و۴ دانگ می باشند، مالک ملک خود را با ماشین آلات تراشکاری به اجاره داده که در مدت یکسال از تاریخ 1395/1/1 و با اجاره ماهیانه مبلغ 40,000,000
ریال قرارداد اجاره تنظیم گردیده است.

درامد اجاره دریافتی سالانه 12*40,000,000=480,000,000

اجاره یک سهم ملک 480,000,000:6=80,000,000

درامد اجاره احمد 80,000,000*2=160,000.000

درامد اجاره زهرا 80,000,000*4=320,000,000

درآمد مشمول مالیات احمد 160,000,000*75%=120,000,000

درآمد مشمول مالیات زهرا 320,000,000*75%=240,000,000

مالیات احمد با نرخ ۱۵% ماده ۱۳۱ 120,000,000*15%=18,000,000

مالیات زهرا با نرخ ۱۵ ماده ۱۳۱ 240,000,000*15%=36,000,000

در قانون جدید نرخ مالیات تا مبلغ 500/000/000ریال با نرخ ۱۵٪ می باشد.

انواع مختلف قراردادهای اجاره : در قراردادهای اجاره فیمابین موجر و مستاجر شرایط خاصی در نظر گرفته می شود که اثر این شرایط بر نحوه محاسبه مالیات اجاره به شرح ذیل می باشد:

١ – A@(ماده ۵۳) درآمد مشمول مالیات اجاره موجر در صورتی که مالک نباشد:

كل مال الاجاره پرداختی – كل مال الاجاره دریافتی = درآمد مشمول مالیات اجاره املاک در محاسبه مالیات اجاره موجر زمانی که مالک نباشد، ۲۵٪ مال الاجاره که بابت هزینه ها و استهلاكات و تعهدات مالی می باشد قابل احتساب نیست و ما به التفاوت مال الاجاره دریافتی و مال الاجاره پرداختی عینا درآمد مشمول مالیات می باشد.

مثال ۱-۱ آقای مهرانی در سال ۱۳۹۵ محل سکونت خود را ماهیانه به مبلغ 15,000,000ریال به یک شخص حقیقی اجاره داده و محل دیگری را از قرار ماهی 4,000,000ریال جهت سکونت خود اجاره کرده است. اگر آقای مهرانی در اظهارنامه ابرازی غیر از درآمد اجاره درآمد دیگری نداشته باشد. مالیات بر درآمد اجاره ایشان در سال ۱۳۹۵ به شرح زیر است : (معافیت سالانه حقوق در سال ۱۳۹۵ مبلغ 156,000,000 ریال است. این مثال برای موضوع ماده ۵۷ق.م.م می باشد .

15,000,000-4,000,000=11,000,000 = درآمد اجاره ماهیانه آقای مهرانی

= 11,000,000×12=132,000,000درآمد اجاره سالانه آقای مهرانی

هر گاه موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی عبارتست از ما به التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره. بنابراین با توجه به این که آقای مهرانی محل سکونت خود را اجاره داده است ما به التفاوت اجاره دریافتی مشمول مالیات می باشد. نحوه محاسبه مالیات :

= 15,000,000-4,000,000=11,000,000درآمد اجاره ماهیانه آقای مهرانی

= 11,000,000×12=132,000,000درآمد اجاره سالانه آقای مهرانی

=132,000,000×15%=19.800.000 مالیات قابل مطالبه

2-1همچنین از آنجا که آقای مهرانی در آمد دیگری نداشته باشد نسبت به محاسبه مالیات با فرض ارقام بالامحاسبه نمائید؟

بنابراین علاوه بر معافیت ۲۵ درصد بابت استهلاكات و سایر هزینه ها ماده ۵۳ ق.م.م، از معافیت حقوق مندرج در ماده ۵۷ ق.م.م. برخوردار می باشد بنابراین مالیات به شرح زیر محاسبه می گردد:

=132,000,000×25%=33.000.000 معافیت مالیات ماده ۵۳ ق.م.م

=132,000,000-33,000,000-156,000,000=57,000,000 درآمد مشمول مالیات

33,000,000*معافیت استهلاک و مبلغ 156,000,000معافیت حقوق می باشند.

فرد مورد نظر مشمول مالیات نمی باشد.

حکم این ماده در مورد خانه های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی که مالیات آنها طبق دفاتر قانونی تشخیص می شود جاری نخواهد بود.

در رهن تصرف راهن طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود. طبق بخشنامه

30/6683-4/48085مورخ 1380/8/19 اجاره بهای مذکور بابت در رهن به میزان ۱۰۰۰۰۰۰۰ ریال برای هر ماه برابر با ۱۵۰۰۰۰ ریال اجاره محاسبه خواهد شد.

1- (تبصره ۴ ماده ۵۳)، اجاره املاکی که با اثاثه یا ماشین آلات به اجاره واگذار می شود:

درآمد ناشی از اجاره اثاثه و ماشین آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات می شود.

×75%كل مال الاجاره بابت اثاثه و ماشین الات + كل مال الاجاره بابت ملک) = درآمد مشمول مالیات اجاره املاک

۲- (تبصره ۵ ماده ۵۳): در مورد اجاره املاکی که در آن مستحدثاتی طبق قرارداد از طرف مستاجردر عین مستاجره به نفع موجر ایجاد می شود:

بر اساس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر تقویم و ۵۰% آن جزء درآمد مشمول مالیات اجاره سال تحویل می باشد. (۵۰٪ × ارزش معاملاتی مستحدثات) + (٪۷۵ × كل مال الاجاره بابت ملک) = درآمد مشمول مالیات اجاره املاک

تبصره ۶ ماده ۵۳) : در مورد اجاره املاکی که در آن هزینه هایی به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستاجر انجام شده و در مورد اجاره املاکی که در آن مخارجی که موجب قرارداد انجام آن از طرف مستاجر تقبل شده، در صورتی که عرفا به عهده مالک است :

هزینه ها و مخارج یاد شده به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مال الاجاره غیر نقدی به جمع اجاره بهای سال انجام هزینه اضافه می شود.

هزینه های انجام شده از طرف مستاجر + کل مال الاجاره دریافتی بابت ملک = درآمد اجاره سال انجام هزینه ۷۵٪ > درآمد اجاره سال انجام هزینه = درآمد مشمول مالیات اجاره املاک نرخ ماده ۱۳۱ یا ۱۰۵ ) > درآمد مشمول مالیات اجاره املاک = مالیات اجاره سال انجام هزینه.

۳ – (تبصره ۲ ماده ۵۳): در مورد اجاره املاکی که مالک اعیان احداث شده در عرصه استیجاری ملک راکلا یا جزئا به اجاره واگذار نماید، مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه به نسبت مورد اجاره از مال الاجاره دریافتی کسر و مازاد پس از کسر ۲۵% بابت هزینه ها و استهلاكات و تعهدات مالی نسبت به مورد اجاره مورد اعمال نرخ مالیات قرار می گیرد. به عبارت دیگر ساختن ساختمان بر روی ملک (عرصه) استیجاری باشد و سپس آنرا کلا یا جزئا به اجاره واگذار نماید.

(با تسهیم به نسبت كل اجاره بمیزان عرصه و اعیان تقسیم شده و اجاره پرداختی بابت عرصه کسر می شود.)

نحوه پرداخت مالیات اجاره

در پاسخ به سوال نحوه پرداخت مالیات اجاره توسط مستاجر باید بگوییم که مودیان مالیاتی قادر می باشند مالیات مستغلات خود را به صورت 40 درصد نقدی و بقیه در اقساط ماهیانه به طور چهار قسط مساوی پرداخت نمایند.

نکات تخصصی در زمینه اظهارنامه مالیاتی را می توانید در متن مربوط به آن مطالعه کنید.

مالیات بر اجاره املاک مسکونی

مبنای محاسبه درآمد اجاره برای تشخیص مالیات چیست؟ معمولاً در قرارداد اجاره، مبلغی به عنوان ودیعه و مبلغی به عنوان اجاره ماهیانه در نظر گرفته می شود.

در بحث مالیات اجاره بابت مبلغ رهن مالیاتی محاسبه نمی شود و روال گذشته مبنی بر محاسبه ۱/۵ درصد مبلغ رهن مدت هاست منسوخ شده است. اما در مورد مبلغ اجاره باید گفت طبق ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم برای ۷۵٪ اجاره سالیانه باید مالیات پرداخت شود و ۲۵٪ از اجاره سالیانه از مالیات معاف است.

برای مثال اگر اجاره ماهیانه یک واحد تجاری ۱،۰۰۰،۰۰۰ ریال باشد:

( ۱۲ × ۱،۰۰۰،۰۰۰ ) × ۷۵ ٪ = ۹،۰۰۰،۰۰۰  درآمد مشمول مالیات

حال بستگی دارد که درآمد اجاره مربوط به شخص حقیقی باشد یا حقوقی

حالت اول: چنانچه درآمد اجاره مربوط به اشخاص حقیقی باشد ماده ۱۳۱ قانون مالیات های مستقیم تعیین می کند که اشخاص حقیقی باید با چه ضریبی مالیات پرداخت کنند:
۱ – اگر درآمد مشمول مالیات برای اشخاص حقیقی در سال تا ۵۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال باشد، ۱۵٪ ؛
۲ – اگر از ۵۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال تا ۱،۰۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال باشد، ۲۰٪ ؛
۳ – اگر بیشتر از ۱،۰۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال باشد، ۲۵ ٪ .

نکته ۱ : برای درآمد مشمول مالیات بالای ۵۰۰،۰۰۰،۰۰۰ به صورت پلکانی محاسبه می شود.

در مثال قبل چون درآمد مشمول مالیات کمتر از ۵۰۰،۰۰۰،۰۰۰ بود، پس با ضریب ۱۵ ٪ محاسبه می شود:

۹،۰۰۰،۰۰۰ × ۱۵ ٪ =۱،۳۵۰،۰۰۰         مالیات سالانه اجاره
۱،۳۵۰،۰۰۰ ÷ ۱۲ = ۱۱۲،۵۰۰              مالیات اجاره ماهانه

حالت دوم: چنانچه درآمد اجاره مربوط به اشخاص حقوقی باشد مالیات مربوطه به استناد ماده ۱۰۵ قانون مالیات های مستقیم می بایست به نرخ ۲۵ % محاسبه شود.

۹،۰۰۰،۰۰۰ × ۲۵ ٪ =۲،۲۵۰،۰۰۰        مالیات سالانه اجاره
۲،۲۵۰،۰۰۰ ÷ ۱۲ = ۱۸۷،۵۰۰             مالیات اجاره ماهانه

نکته ۲ : از آنجایی که مالیات اجاره از جمله مالیات های تکلیفی است و در واقع توسط شخص دیگری از مودی وصول و به سازمان امور مالیاتی کشور پرداخت می شود لذا قانون مستأجر را مکلف کرده است که از اجاره پرداختی به موجر (صاحب ملک) مالیات اجاره را کسر کند و مابقی اجاره را به موجر پرداخت کند. بنابراین در بحث اجاره یک کسرکننده داریم که مستأجر است و یک مؤدی که موجر است.

نکته ۳ : مستأجر موظف است مالیات اجاره را به صورت ماهیانه پرداخت کند، یعنی برای هر ماه باید تا پایان ماه بعد مالیات به حساب سازمان امور مالیاتی واریز شود و اگر پرداخت مالیات ماهانه از موعد مقرر تجاوز کند ماهیانه به میزان ۲ ٪ مالیات جریمه می شود.

مالیات اجاره اشخاص حقیقی

مالیات اشخاص حقیقی طبق ماده 131 اشخاص حقوقی 25% می باشد. لذا تفاوت وجود دارد.

مهلت پرداخت مالیات اجاره

برای کسب اطلاعات بیشتر درباره مهلت پرداخت مالیات اجاره می توانید فرم مشاوره آنی رایگان را کامل کنید تا مشاوران و کارشناسان مجتمع ثبتی ایلیا با شما تماس بگیرند.

نرخ های ماده ۱۳۱ ق.م.م به شرح جدول ذیل می باشد :

نصاب	نرخ
تامیزان پانصد میلیون ریال درامد مشمول مالیات	15%
از پانصد میلیون ریال تا یک میلیارد ریال درامد مشمول مالیات	20%
نسبت به مازاد یک میلیارد ریال درامد مشمول مالیات	35%

• مبنای تعیین مال الاجاره : در ماده ۵۴ قانون مصوب 1395,4,1عنوان شده است :

۱ – درامد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار میگیرد .
۲ – در صورتی که اجاره نامه رسمی یا عادی وجود نداشته باشد یا از ارائه اجاره نامه خودداری گردد یا مبلغ اجاره بها کمتر از ۸۰٪ ارقام مندرج در جدول املاک مشابه باشد اعلام شده باشد، مبنای محاسبه مالیات اجاره املاک، ارزش جاری مصوب کمیسیون تقویم املاک موضوع ماده ۶۴ ق.م.م خواهد بود .

نحوه محاسبه مالیات اجاره اشخاص حقوقی

با فرض اینکه مبلغ 5.000.000.000 ریال بابت رهن محل مورد اجاره در نظر گرفته باشد و مبلغ اجاره ماهانه 100.000.000 ریال باشد ، نحوه محاسبه به این ترتیب خواهد بود :

1.5% مبلغ رهن بایستی به مبلغ اجاره اضافه گردد :

5.000.000.000*1.5%=75.000.000

مبلغ 75.000.000 ریال بابت یک ماه میباشد که بایستی در 12 ضرب شود تا برای یک سال محاسبه گردد :

900،000،000 = 12 * 75.000.000

مبلغ اجاره سالانه را نیز محاسبه می کنیم:

1.200،000،000 = 12 * 100،000،000

مبلغ 1.5% رهن سالانه و مبلغ اجاره سالانه را باهم جمع می کنیم :

2.100،000،000 = 900،000،000 + 1.200،000،000

طبق ق.م.م 25% مستغلات معاف از مالیات میباشد پس داریم :

1.575.000،000 = 75% * 2.100،000،000

این مبلغ طبق ماده 131 ق.م.م* مورد محاسبه قرار می گیرد یعنی :

75،000،000 = 15% * 500،000،000
100،000،000 = 20% * 500،000،000
143.750،000 = 25% * 575،000،000
318.750.000=143.750.000 +100.000.000+ 75.000.000

مبلغ 318.750.000 ریال مالیات اجاره سالانه میباشد که برای محاسبه مالیات اجاره ماهانه این مبلغ را بر 12 تقسیم می کنیم:

26.562.500= 12 / 318.750.000

نحوه ثبت:

هزینه اجاره 1.200.000.000

اجاره پرداختنی 881.250.000
مالیات تکلیفی 318.750.000

نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی موضوع ماده 131

تا میزان 50 میلیون تومان 15%

از 50 تا 100 میلیون تومان 20%

از 100 میلیون به بالا 25%

معافیت های مالیاتی درآمد اجاره املاک و حق واگذاری

• مطابق تبصره (۱) ماده ۵۳ : محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد یا افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی شود. در صورتی که بر اساس اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می شود، درآمد مشمول مالیات بر اساس فصل مالیات بر درآمد املاک تعیین خواهد شد .
• مطابق تبصره (۲) ماده ۵۳ : املاکی که مجانا در اختیار سازمان ها و موسسات موضوع ماده ۲ ق.م.م (وزارتخانه ها و موسسات دولتی، شهرداری ها و دستگاه هایی که بودجه آن ها به وسیله دولت تعیین می شود) قرار می گیرد، غیر اجاری تلقی می شود. لذا مشمول مالیات بر درآمد املاک نمی باشد .
•  مطابق تبصره ۸ ماده ۵۳ ق.م.م : در صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود، در مدتی که محل سکونت انتقال دهنده می باشد تا شش ماه و در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله، مبیع در اختیار بایع شرطی است، اجاری تلقی نمی شود، مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می شود .
•  (تبصره ۱۰ ماده ۵۳): در مورد واحد های مسکونی متعلق به شرکت های سازنده مسکن که قبل از نقل و انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارک مثبه به موجب قرارداد واگذار می شود مادام که در تصرف خریدار باشد در مدت مذکور اجاری نیست و از لحاظ مالیاتی با خریدار همانند مالک بر خورد می شود مشروط بر آن که مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده ۵۹ ق.م.م پرداخت شده باشد .
• مطابق تبصره (۱۱) ماده ۵۳ ق.م.م : مالكان مجتمع های تجاری دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می شوند در طول مدت اجاره از ۱۰۰٪ مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می باشند، در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحد های مسکونی در تهران تا مجموع ۱۵۰ متر مربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع ۲۰۰ متر مربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می باشد.

نکته : در اجرای تبصره (۱۱) ماده ۵۳ موارد ذیل مورد توجه قرار می گیرد:

معافیت مربوط به ۱۵۰ متر مربع یا ۲۰۰ متر مربع فقط به واحد های مسکونی تعلق می گیرد که هم بایستی کاربری ملک مسکونی بوده و هم در عمل برای سکونت از آن استفاده شود و گرنه مشمول این معافیت نخواهد بود.

چنانچه زیربنای واحد یا واحد های مسکونی حسب مورد بیش از حد نصاب های تعیین شده باشد. درآمد اجاره حاصل از مازاد نصاب های مزبور، مشمول مالیات های مقرر خواهد بود و در مورد مشاعی معافیت مقرر نسبت به سهم مشاعی هر یک از مالکین لحاظ خواهد شد.

در مواردی که مالک دارای چند ملک باشد می تواند مجموعا تا میزان حد نصاب های تعیین شده از املاک معرفی شده تا از معافیت درآمد ناشی از اجاره آن ها برخوردار گردد و همچنین در احتساب زیربنای ساختمان ملحقات و قسمت های مشاعی ملک شامل بالکن، پارکینگ، انباری خارج از واحد مسکونی، نورگیر های غیر مسقف شیشه ای، راه پله، زیر زمین های غیر مسکونی جزء زیربنای مفید واحد مسکونی منظور نخواهد شد.

ارزش جاری املاک مسکونی هر شخص پس از کسر معافیت مقرر در قانون (حسب مورد تا ۱۵۰متر مربع در تهران و ۲۰۰ متر مربع در سایر نقاط) نسبت به مازاد متراژ باقی مانده هر واحد قابل محاسبه می باشد. در مواردی که مالک دارای چندین ملک مسکونی باشد می تواند به انتخاب خود مجموعاً تا نصاب های مقرر در قانون مالیات های مستقیم از معافیت مذکور استفاده نماید.

و برخورداری از معافیت مالیاتی موضوع تبصره (۱۱) ماده ۵۳ (تا میزان ۱۵۰ متر مربع در تهران و 200 متر مربع در شهرستان) مانع استفاده از معافیت مالیاتی موضوع ماده ۵۷ نخواهد بود.

۳- (ماده ۵۵ ق.م.م): هر گاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، آن را به اجاره واگذار کند و خود محل دیگری را برای سکونت خویش اجاره نماید یا از خانه سازمانی که کارفرما در اختیار او می گذارد استفاده کند، در احتساب درآمد مشمول مالیات این فصل میزان مال الاجاره ای که به موجب سند رسمی یا قرارداد می پردازد یا توسط کارفرما از حقوق وی کسر می شود از کل مال الاجاره دریافتی او کسر خواهد شد.

۴- مطابق ماده ۵۷ ق.م.م: در مورد شخص حقیقی که هیچ گونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده ۸۴ از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات فصل مالیات بر درآمد املاک مشمول مالیات می باشد. شایان ذکر است در اجرای حکم این ماده حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده های بانکی، درآمد تلقی نخواهد شد. (سال ۹۵ به مبلغ 156,000,000ریال)

۵ – مطابق تبصره (۲) ماده ۵۷: در صورتی که سایر درآمد های مشمول مالیات ماهیانه مودی کمتر از مبلغ مذکور در این ماده باشد، آن مقدار از درآمد مشمول مالیات اجاره املاک که با سایر درآمدهای مودی بالغ بر مبلغ فوق باشد، معاف و مازاد طبق مقررات فصل مالیات بر درآمد مشمول مالیات خواهد بود.

۶ – مطابق ماده ۲ق.م.م: وزارتخانه ها، موسسات دولتی و دستگاه هایی که بودجه آن ها بوسیله دولت تامین می شود و شهرداری ها مشمول پرداخت مالیات های موضوع این قانون نمی باشند.

۷- مطابق ماده ۶۵ ق.م.م: نقل و انتقال قطعی املاک که در اجرای قوانین و مقررات اصلاحی ارضی به عمل آمده یا خواهد آمد و واحد های مسکونی از طرف شرکت های تعاونی مسکن به اعضای آن ها مشمول مالیات نقل و انتقال نخواهد بود.

۸- مطابق ماده ۶۷ ق.م.م: فسخ معاملات قطعی املاک بر اساس حکم مراجع قضائی به طور کلی و اقاله یا فسخ معاملات قطعی املاک در سایر موارد تا شش ماه بعد از انجام معامله به عنوان معامله جدید مشمول مالیات فصل مالیات بر درآمد املاک نخواهد بود.

۹- مطابق ماده ۷۰ ق.م.م :هر گونه مال یا وجوهی که از طرف وزارتخانه ها و موسسات و شرکت های دولتی برای ایجاد یا توسعه مناطق نظامی با احداث جاده، راه آهن، خیابان، لوله کشی و نظایر آن به مالک یا صاحب حق تعلق می گیرد یا به حساب وی به ودیعه گذاشته می شود از مالیات نقل و انتقال املاک و حق واگذاری محل معاف خواهد بود. همچنین املاک انتقال داده شده به سازمان میراث فرهنگی کشور نسبت به کل (۱۰۰) مالیات نقل و انتقال قطعی / مالیات بر درآمد حق واگذاری محل متعلق و در مواردی که مالکیت در دست اشخاص باقی بماند نسبت به ۵۰٪ مالیات مذکور از معافیت مالیاتی برخوردار خواهد شد.

الف ):وظایف مودیان مالیات بر درامد املاک اجاری (موجر ):

• مشمولان موضوع معافیت ماده ۵۷ ق.م.م (اشخاصی که هیچگونه درآمد دیگری ندارند بایداظهارنامه ای به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و اعلام نمایند که هیچگونه درآمد دیگری ندارند. در صورتی که ثابت شود اظهارنامه مودی خلاف واقع است، مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن به عنوان جریمه وصول خواهد شد. چون در ماده ۵۷ ق.م.م موعدی برای تسلیم اظهارنامه مخصوص این ماده معین نشده و مودی در هر مرحله از مراحل تشخیص و حل اختلاف و وصول و اجرا می تواند با تسلیم اظهارنامه مذکور تقاضای اعطای معافیت نماید.
• مطابق ماده ۸۰ ق.م.م مودیان موضوع فصل مالیات بر درآمد املاک مکلف اند اظهار نامه مالیاتی خود را روی نمونه ای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه و در دسترس آن ها قرار می گیرد تنظیم و تا آخر تیر ماه سال بعد به انمام مدارک مربوط به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلق را طبق مقررات پرداخت نماید. به استناد تبصره ماده ۱۱۰ ق.م.م اشخاص حقوقی در صورت داشتن درآمد اجاره املاک بایستی درآمد مشمول مالیات ناشی از اجاره املاک را نیز در اظهارنامه و صورت های مالی ملحوظ و حسب مورد مالیات آن را پرداخت نمایند.
• مطابق ماده ۸۰ ق.م.م در مورد حق واگذاری محل و مودیان موضوع ماده ۷۴ ( دستدارمی) این قانون ظرف ۳۰ روز مکلف به تسلیم اظهارنامه هستند.
• تبصره ۲ ماده ۸۰ ق.م.م در صورتیکه معاملات در دفترخانه اسناد رسمی انجام نمی گیرد انتقال گیرنده مکلف است ظرف ۳۰ روز از تاریخ انجام معامله کتبا به اداره امور مالیاتی اعلام نمایند.
• بدین منظور دفاتر اسناد رسمی مکلفند هنگام تنظیم سند نقل و انتقال عین اراضی و املاک، مفصا حساب موضوع مالیات ماده ۱۸۷ ق.م.م را از انتقال دهنده مطالبه و شماره آن را در سند تنظیمی قید نمایند مگر این که انتقال گیرنده ضمن سند تنظیمی متعهد به پرداخت بدهی احتمالی انتقال دهنده گردد که در این صورت متعاملین نسبت به پرداخت آن مسئولیت تضامنی خواهند داشت. در صورت اخیر، دفاتر اسناد رسمی موظفند تصویر سند تنظیمی را جهت وصول مطالبات موصوف تا پایان ماه بعد به ادارات امور مالیاتی محل مربوط ارسال نمایند.

ب ) وظایف پرداخت کنندگان مال الاجاره املاک (مستاجرین ):

مطابق تبصره ۹ ماده ۵۳ ق.م.م): در صورتی که مستاجرین، اشخاص حقوقی (اعم از دولتی، خصوصی یا نهادهای عمومی غیر دولتی) باشند پرداخت کنندگان مال الاجاره هنگام پرداخت اجاره بها مکلفند مالیات متعلقه را بر اساس قانون محاسبه، کسر و تا پایان ماه بعد، مالیات مربوط را به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن رابه موجر تسلیم نمایند. در اجرای تبصره (9) ماده ۵۳ موارد زیر مورد توجه قرار می گیرد:

• چنانچه اجاره املاک ماهیانه، سه ماهه، شش ماهه و یا سالانه پرداخت شود تکلیف فوق به ترتیب ۱۲ مرتبه، ۴ مرتبه، ۲ مرتبه و یک مرتبه در سال باید انجام شود.
• اداره امور مالیاتی صلاحیت دار برای وصول مالیات تکلیفی اجاره، اداره محل وقوع ملک می باشد.
• مستاجرین ملک مورد استفاده به صورت اجاره دست دوم که از غیر مالک اجاره گردیده است مکلف به اجرای تبصره (۹) ماده ۵۳ ق.م.م نمی باشد.
• چون ماخذ مالیات تکلیفی تبصره (۹) ماده ۵۳ ق.م.م مال الاجاره های پرداختی می باشد، لذا در رهن، مرتهن، تکلیفی نسبت به محاسبه و کسر مالیات ندارد.

در صورتی که معامله اجاره املاک در خلال سال انجام شود، برای محاسبه درآمد اجاره بایستی مجموع درامد اجاره ماه شروع قرارداد اجاره تا پایان همان سال را محاسبه نمایم و بابت مدت تخلیه مال الاجاره ای منظور نخواهد شد.

ج ) جرایم مالیاتی در آمد اجاره املاک و حق واگذاری محل:

•  مطابق ماده ۵۷ در صورتی که اظهارنامه مودی خلاف واقع باشد، مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن به عنوان جریمه وصول خواهد شد.
• مطابق ماده ۱۹۰ ق.م.م پرداخت مالیات پس از موعد مقرر موجب تعلق جریمه ای معادل ۲٫۵مالیات به ازای هر ماه خواهد بود. مبدا احتساب جریمه در مورد مودیانی که مکلف به تسلیم اظهارنامه مالیاتی هستند نسبت به مبلغ مندرج در اظهارنامه خودداری نموده یا اصولا مکلف به تسلیم اظهارنامه نیستند، تاریخ انقضای مهلت تسلیم اظهارنامه یا سررسید پرداخت مالیات حسب مورد می باشد.
• مطابق ماده ۱۹۲ ق.م.م در کلیه مواردی که مودی یا نماینده او که به موجب مقررات ق.م.م ازبابت پرداخت مالیات مکلف به تسلیم اظهارنامه می باشد چنانچه از تسلیم آن در موعد مقرر در قانون یاد شده خودداری نماید مشمول جریمه ای معادل ۱۰٪ مالیات متعلق خواهد بود. عدم تسلیم اظهارنامه توسط اشخاص حقوقی و صاحبان مشاغل موجب تعلق جریمه ای معادل ۳۰ مالیات متعلق می گردد که غیر قابل بخشودگی است.
• مطابق ماده ۱۶۹ ق.م.م هر شخص حقیقی یا حقوقی که به موجب مقررات این قانون مکلف به کسر و ایصال مالیات مودیان دیگر می باشد در صورت تخلف از انجام مقرر علاوه بر این که مسئولیت تضامنی با مودی در پرداخت مالیات خواهد داشت. مشمول جریمه ای به نرخ ۱۰ مالیات پرداخت نشده خواهد بود. همچنین مشمول جریمه دیگری معادل ۲٫۵٪ مالیات پرداخت نشده به ازای هر ماه نسبت به مدت تاخیر از سررسید پرداخت خواهد بود. ۵- در صورتی که مودی مالیات متعلقه را خود پرداخت کرده باشد جریمه ۲٫۵ به ازای هرماه از تاریخ پرداخت مالیات توسط مودی مطالبه نخواهد شد.
•  مطابق ماده ۱۹۰ ق.م.م پرداخت مالیات پس از موعد مقرر جریمه ای معادل 2/5% به ازای هر ماه
•  مطابق ماده ۱۹۲ ق.م.م عدم تسلیم اظهارنامه توسط شخص حقیقی معادل ۱۰٪ مالیات متعلقه و توسط شخص حقوقی معادل ۳۰٪ مالیات متعلقه

د) مالیات نقل و انتقال املاک و حق واگذاری محل :

• مالیات نقل و انتقال قطعی املاک : هنگامی که ملکی به فروش برسد یا معاوضه شود و یا از طریق عقد دیگری مانند صلح منتقل شود (به استثنای نقل و انتقال بلاعوض)، انتقال دهنده به ماخذ ارزش معاملاتی آن ملک مشمول مالیات می شود. بهای ملک یا مورد معامله به هر میزان که در سند انتقال ذکر گردد در احتساب مالیات نقل و انتقال قطعی موثر نخواهد بود و مالیات به همان ماخذ ارزش معاملاتی محاسبه و وصول می شود. مگر آن که انتقال گیرنده دولت یا شهرداری ها با موسسات وابسته به آن ها بوده و یا ملک به وسیله اجرای ثبت و یا سایر ادارات دولتی به قائم مقامی مالک انتقال داده شود.
• (ماده ۵۹) : ماخذ و نرخ مالیات نقل و انتقال قطعی املاک : مالیات نقل و انتقال قطعی املاک معادل . ۵٪ ماخذ ارزش معاملاتی املاک در تاریخ انتقال می باشد که بایستی توسط انتقال دهنده پرداخت گردد.
• در سال ۱۳۹۵ طی بخشنامه 200,95,180مورخ 95/3/16قانون بودجه به منظور تحقق درآمدهای مالیاتی و رعایت انضباط مالی، نقل و انتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاملاتی به نرخ ۵٪ و مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل به ماخذ ده برابر ارزش معاملاتی ملک مربوطه به نرخ ۳۰٪ در تاریخ انتقال از طرف مالكان عین یا صاحبان حق می باشد.
• تعریف حق واگذاری با استناد به بخشنامه (قانون بودجه بشرح ذیل می باشد:

*حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل که به کسب و کار در حال فعالیت و بهر برداری. اصلاح گردیده است.

*نقل و انتقال ارزش معاملاتی همچنان بر اساس 0/5 می باشد.

• مطابق ماده ۶۱ ق.م.م: در مواردی که انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی انجام نمی شود نیز ارزش معاملاتی ملک طبق مقررات فصل مالیات بر درآمد املاک در محاسبه مالیات ملاک خواهد بود و به طور کلی برای املاکی که ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیک ترین محل مشابه ملاک عمل خواهد بود.
• مطابق ماده ۶۳ ق.م.م: نقل وانتقال قطعی املاکی که بصورت غیر از عقد بیع انجام می شود به استثنائی نقل و انتقال بلاعوض که طبق مقررات مربوط مشمول مالیات است) مشمول مالیات نقل و انتقال قطعی املاک برابر مقررات این فصل خواهد بود. و چنانچه عوضین هردو ملک باشند هریک از متعاملین به ترتیب فوق مالیات نقل و انتقال قطعی مربوط به ملک واگذاری خود را پرداخت خواهند نمود.
• مطابق ماده ۶۶ ق.م.م : در صورتی که انتقال گیرنده دولت شهرداری ها یا موسسات وابسته به آن ها بوده و همچنین در مواردی که ملک به وسیله اجرای ثبت و سایر ادارات دولتی به قائم مقامی مالک انتقال داده شود چنانچه بهای مذکور در سند کمتر از ارزش معاملاتی باشد در محاسبه مالیات موضوع نقل و انتقال بهای مذکور در سند به جای ارزش معاملاتی هنگام انتقال حسب مورد ملاک عمل خواهد گرفت.
• مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل : آنچه به عنوان حق استفاده از یک محل تجاری بین اشخاص در جامعه رد و بدل می شود ممکن است مربوط به دو پدیده متمایز باشد، پدیده اول ارزش تجاری یک مکان شغلی است بدون آن که در آن اشتهار شغلی و امتیاز ناشی از کار کرد یک شخص تسری داشته باشد که به چنین جزئی از پدیده غالبا سرقفلی اطلاق می گردد. پدیده دوم ارزش و اعتباری است که یک محل تجاری از اشتهار و امتیازات شغلی یک نفر کسب می کند که به چنین مواردی اصطلاحا حق کسب و پیشه و تجارت گفته می شود. ممکن است در حالت کلی ارزش یک محل تجاری در برگیرنده هر دو پدیده یا یکی از آن دو باشد. در مواردی که محل مورد واگذاری به لحاظ بر خورداری از مشتریان دائمی و سایر امتیازات شغلی واجد شهرت کسبی برای صاحب آن شناخته شده است در زمان انتقال قسمتی از وجه مورد واگذاری بایت حق کسب و پیشه و تجارت خواهد بود که در این زمینه حق کسب و پیشه و تجارت حق مسلم مستاجر و سرقفلی حقی است که مالک در ازاء وجه به مستاجر داده است. در مواردی که محل مورد واگذاری فاقد شهرت کسبی موثر و چشمگیری است، صرفا سرقفلی رد و بدل می شود. اما از سوی دیگر حق واگذاری محل از نظر قانون مالیات های مستقیم عبارتست از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل (تبصره ۲ ماده ۵۹) با وجود آن که ماموران مالیاتی حق واگذاری محل را مترادف حق سرقفلی می نامند و شاید تنها مصداق حق واگذاری محل را این حق می دانند، لیکن در قانون مالیات های مستقیم اسمی از این حق به میان نیامده است. ( که با قانون جدید این بند حذف شد.)
• ماخذ و نرخ مالیات حق واگذاری محل : در سال ۱۳۹۵ طی بخشنامه 200/95/180 مورخ 95/3/16 قانون بودجه به منظور تحقق درآمدهای مالیاتی و رعایت انضباط مالی، نقل و انتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاملاتی به نرخ ۵٪ و مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل به ماخذ ده برابر ارزش معاملاتی ملک مربوطه به نرخ ۳۰٪ در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق می باشد.

** نرخ قانون قدیم: وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق در تاریخ انتقال از طرف مالک یا صاحب حق بابت حق واگذاری محل مشمول مالیاتی به نرخ ۲٪ می باشد.)

منظور از موقعیت تجاری مذکور در تبصره ۲ ماده ۵۹ ق.م.م آن نیست که زمین های واقع در منطقه تجاری در صورت انتقال مشمول مالیات حق واگذاری محل می شود. لذا متذکر می گردد مادام که ملک به صورت زمین بوده و فعالیت تجاری و یا کسب و کاری در آن صورت نگیرد، در موارد انتقال قطعی مشمول مالیات حق واگذاری محل نخواهد بود.

در موارد به اصطلاح پیش فروش مغازه یا محل کسب و تجارت، مبدا مرور زمان مالیاتی تاریخ تنظیم سند رسمی و در صورت عدم تنظیم سند رسمی، ۳۰ روز پس از تاریخ تحویل و تصرف توسط انتقال گیرنده می باشد.

معافیت مالیات بر اجاره املاک مسکونی

•  مطابق ماده ۷۱ ق.م.م زمین هایی که از طریق اسناد عادی معامله گردیده است در موقع تنظیم سندرسمی به نام خریدار قیمت اعیانی احداث شده به وسیله خریدار در محاسبه منظور نخواهد شد مشروط بر این که موضوع مورد تائید مراجع ذیصلاح دولتی یا محاکم قضائی یا شهرداری محل که ملک در محدوده آن واقع است حسب مورد قرار گرفته باشد.
•  مطابق ماده ۷۲ ق.م.م در مواردی که پس از پرداخت مالیات از طرف مودی معامله انجام نشود، اداره امور مالیاتی مربوط مکلف است بنا به درخواست مودی و تائید دفاتر رسمی مربوط، مبنی بر عدم ثبت معامله ظرف ۱۵ روز از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی مالیات وصول شده متعلق به معامله انجام نشده را از محل وصولی جاری طبق مقررات قانون مالیات های مستقیم مسترد کند، حکم این ماده در مورد استرداد مالیات های مربوط به حق واگذاری و درآمد اتفاقی نیز جاری خواهد بود.
•  مطابق ماده ۷۴ ق.م.م در مورد املاک با عنوان دستدارمی با عناوین دیگر که حسب عرف محل در تصرف شخصی است چنانچه متصرف تمامی حقوق خود نسبت به ملک را به دیگری منتقل نماید، انتقال مزبور مشمول مالیات نقل و انتقال قطعی املاک برابر مقررات فصل مالیات بر درآمد املاک می باشد. همچنین در مورد درآمد حاصل از واگذاری سایر حقوق مربوط به این نوع املاک متصرف از نظر مالیاتی مانند مالک حسب مورد مشمول مالیات مربوط خواهد بود و در موارد فوق تاریخ تصرف، تاریخ تملک متصرف محسوب می گردد.

تفاوت مالیات اجاره اشخاص حقیقی و حقوقی

طبق مقررات تبصره 9 الحاقی به ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم مصوب اسفند1366 (موضوع بند الف ماده 9 قانون اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 7/2/1371 ) وزارتخانه ها، موسسات و شرکتهای دولتی و دستگاه هایی که تمام یا قسمتی از بودجه آنها بوسیله دولت تامین می شود، نهادهای انقلاب اسلامی، شهرداری ها و شرکت ها و موسسات وابسته به آنها و همچنین سایر اشخاص حقوقی از اول سال 1371 مکلفند از مال الاجاره های پرداختی مالیات متعلق را کسر و ظرف ده روز به اداره امور اقتصادی و دارائی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آنرا به موجر تسلیم نمایند.

لذا خواهشمند است دستور فرمائید ضمن اعلام مراتب یادآوری گردد که در اجرای مقررات فوق الذکر از مال الاجاره های پرداختی با احتساب اقساط دریافتی قبلی بابت مال الاجاره سال مذکور پس از کسر 25% آن بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره مالیات متعلقه را به نرخ ماده 131 اصلاحی قانون مذکور کسر و به حسابهای مربوطه واریز نمایند.

بدیهی است که مسئولین امر در صورت عدم انجام تکلیف قانونی مذکور علاوه بر داشتن مسئولیت تضامنی نسبت به پرداخت مالیات مشمول جریمه ای معادل 20% مالیات پرداخت نشده و همچنین مجازات مقرر در تبصره های 1 و 2 ماده 199قانون یاد شده حسب مورد خواهند بود.

ثبت هزینه و درآمد اجاره

در ارتباط با شناخت درآمد و هزینه در دفاتر موجر و مستاجر در صورتی که مکلف به ثبت رویدادهای مالی در دفاتر قانونی باشند ثبت های زیر اعمال می گردد:

نحوه پرداخت مالیات اجاره توسط مستاجر

هزینه اجاره		******
	بانک		******
	مالیات پرداختی		******

مالیات پرداختنی بابت واریز مالیات به حساب سازمان امور مالیاتی ثبت زیر اعمال می گردد:

مالیات پرداختی		******
	بانک		******

دفاتر موجر:

بابت دریافت اجاره از مستاجر ثبت زیر اعمال می گردد:

بانک		******
	مطالبات فیش حقوقی		******
	درامد اجاره		******

در زمان پرداخت فیش مالیاتی ثبت زیر در دفاتر اعمال می گردد.

پیش پرداخت مالیات		******
	مطالبات فیش حقوقی		******

مثال ۲: شخصی علاوه بر واحد مسکونی که خود در آن ساکن است دارای دو باب واحد مسکونی با زیر بنای مفید ۱۲۰ متر مربع و ۱۸۰ متر مربع در تهران می باشد که آن ها را اجاره داده است و اجاره سالانه هر واحد به ترتیب ۳۶۰ میلیون ریال و ۴۵۰ میلیون ریال می باشد. مالک با انتخاب خود، جهت استفاده از معافیت ۱۵۰ متر مربع درآمد ناشی از اجاره، واحد ۱۲۰ متر مربع را انتخاب و ۳۰ متر مربع مابقی را از واحد ۱۸۰ متری انتخاب نموده است و تعهد کتبی مبنی بر عدم وجود واحد دیگر را به اداره امور مالیاتی داده است. مالیات اجاره این واحد ها به شرح ذیل محاسبه می گردد :

۱۵۰ = ۳۰ – ۱۸۰ = متراژ مشمول مالیات واحد ۱۸۰ متری:

= 450,000,000:180=2,500,000درآمد اجاره هر متر مربع واحد ۱۸۰ متری

30×2,500,000=75,000,000 = معافیت اجاره ۳۰ متر مربع واحد ۱۸۰ متری

= 360,000,000+75,000,000=435,000,000معافیت ۱۵۰ متر مربع

=450,000,000+360,000,000=810,000,00 کل درآمد اجاره

= 810,000,000-435,000,000×75%=281,250.000درآمد مشمول مالیات اجاره

مالیات متعلقه با نرخ ماده ۱۳۱ ق.م.م ۴۲ 281,250,000×15%=42,187,500

بنابراین واحد ۱۲۰ متر مربعی معاف از مالیات و واحد ۱۸۰ متر مربعی، ۱۵۰ متر مربع آن مشمول مالیات می باشد. مثال ۳: شرکت گاما دارای یک ساختمان اداری می باشد که آن را از تاریخ 1396/4/1 به شرکت بتا با اجاره ماهیانه 150,000,000ریال واگذار نموده است.

اجاره ساختمان مزبور طبق قرارداد فی ما بین هر دو ماه یک بار در پایان ماه دریافت می شود.

مطلوب است (۱) محاسبه مبلغ قابل دریافت توسط شرکت گاما در پایان مرداد ماه و ثبت آن در دفاتر هر دو شرکت.

(۲) اگر شرکت بتا اجاره و مالیات آن را در موعد مقرر پرداخت نماید مبلغ مالیات پرداخت شده و مبلغ درآمد شناسایی شده در سال ۱۳۹۶ را محاسبه نموده و ثبت دریافت اجاره در پایان فروردین ماه ۱۳۹۷ در دفاتر گاما به چه نحوی می باشد؟

= 150,000,000×2=300,000,000اجاره تیر و مرداد ماه ۹۶

= 300,000,000×75%=225,000,000درآمد مشمول مالیات

نرخ ماده ۱۰۵ ق.م.م =225,000,000×75%=225,000,000×25%=56,250,000 مالیات فایل کسر توسط شرکت بنا از اجاره تیر ومرداد ماه ۹۶

=300,000,000-56,250,000=243,750,0000 مبلغ قابل پرداخت به شرکت گاما

دفاتر شرکت بتا

اسفندماه 1396

هزینه اجاره		000/000/200
	بانک		000/750/243
	مالیات پرداختی		000/250/56

فروردین ماه1397

هزینه اجاره		150.000.000
اجاره پرداختی		150.000.000
	بانک		150.000.000
	پیش پرداخت اجاره		150.000.000

با توجه به این که مالیات اجاره ۱۰ روز پس از پرداخت اجاره قابل پرداخت می باشد لذا بابت تخصیص هزینه اجاره اسفند ماه مالیات محاسبه نگردید و در زمان پرداخت اجاره دو ماه فروردین و اسفند ماه مالیات مربوطه محاسبه و در حساب ها لحاظ گردیده است.

دفتر شرکت گاما

اسفندماه 1396:

اجاره دریافتی		150.000.000
	درامد اجاره		150.000.000

بنابراین درامد شناسایی شده در سال 1396 مبلغ 1.350.000 ریال برای 9 ماه باشد.

بانک		243.750.000
مطالبات فیش حقوقی		56.250.000
	اجاره دریافتی		150.000.000
	درامد اجاره		150.000.000

مثال ۴: آقای اکبری ملک خود را از ابتدای سال با اثاثیه و ماشین آلات جمعا به مبلغ 320,000,000ریال بابت کل سال به شرکت آلفا اجاره داده است اگر اجاره بهای ملک به تنهایی 250,000,000ریال باشد مالیات اجاره سالانه این قرارداد را محاسبه نمائید؟

320.000.000×25%=80.000.000

درآمد مشمول مالیات اجاره 320.000.000-80.000.000=240.000.000

مالیات اجاره قابل کسر توسط شرکت آلفا از شخص آقای اکبری با استناد به ماده ۱۳۱ ق.م.م

000.240.000×15%=36.000.000 یا حل مسئله بروش دیگر 36.000.000=15%*24.000.000=75%*30.000.000 ریال همان طور قبلا اشاره شد زمانی که املاک با اثاثه و ماشین آلات به اجاره واگذار می گردند اجاره اثاثه و ماشین الات نیز جزء ملک محسوب می شود .

مهم مثال ۵: یک شرکت تولیدی دارای ملکی به ارزش دفتری 870.000.000ریال می باشد که ارزش بازار برآورد واحد مالیاتی) و معاملاتی آن به ترتیب در زمان فروش 1.321.000.000 ریال و 260,500.000 ریال می باشد . مالیات نقل و انتقال و حق واگذاری را محاسبه نمائید ؟

=260.500.000×5%=13,025.000 مالیات نقل و انتقال ملک

بنابراین مالیات نقل و انتقال ملک به طور مقطوع ۵ درصد ارزش معاملاتی آن می باشد و به این نقل و انتقال مالیات دیگری تعلق نمی گیرد .

260.500×10=26.500.000

مالیات حق واگذاری بر اساس قانون جدید 2.605.000.000×30%=781,500,000

حل مسئله با فرض فوق بر اساس بند ز قانون بودجه سال ۱۳۹۵ می باشد، فلذا حل همین مسئله با قانون سال ۱۳۹۶ بشرح ذیل می باشد :

13.25.000=5%*26,500.000ریال مالیات نقل و انتقال ملک

26.420.000=2%*1.321.000.000ریال مالیات حق واگذاری

مثال ۶: آقای سمیعی دارای ملکی به ارزش بازار 340.000.000 ریال و ارزش معاملاتی 80.000.000 ریال می باشد. آقای حبیبی نیز دارای ملکی به ارزش بازار 670.000.000 ریال و ارزش معاملاتی 110.000.000ریال می باشد.

چنانچه آقایان سمیعی و حبیبی بخواهند املاک خود را با یکدیگر معاوضه نمایند و در این معاوضه آقای سمیعی مبلغ 33.000.000.000ریال به آقای حبیبی بپردازد. مالیات نقل و انتقال سهم و حق واگذاری محل هر یک به شرح ذیل محاسبه می گردد :

مالیات آقای سمیعی :

مالیات نقل و انتقال ملک 80.000.000×5%=4.000.000

80.000.000×10=800.000.000

مالیات حق واگذاری بر اساس قانون جدید 800.000.000×30%=240.000.00

مالیات آقای حبیبی :

مالیات نقل و انتقال ملک 110.000.000×5%=5.500.000

110.000.000×10=1.100.000.000

مالیات حق واگذاری بر اساس قانون جدی 330.000.000د 1.100.000.000×30%=

مثال ۷: آقای حسنی ملک خود واقع در خ انقلاب – پیچ شمیران به متراژ ۲۰۰ متر مربع را به دانشگاه آزاد واحد مرکز به اجاره واگذار نموده است فلذا ملک مزبور مسکونی بوده اما دانشگاه جهت استفاده اداری از ملک در حال بهره برداری می باشد.

ضمناً بر اساس ارزش اجاری عملکرد سال ۱۳۹۵ املاک شهر تهران ( مناطق ۲۲ گانه) صفحه ۱۳۱ در محدوده بلوک ۰۳-۱۲ ارزش مسکونی و تجاری و اداری و سایر کاربردها به ترتیب 59.000ریال و 835.000= ریال و۱۲۵٬۰۰۰ ریال و 41.000ریال قیمت گذاری برای هر متر مربع تعیین گردیده است .

مطلوب است محاسبه مالیات اجاره محل آقای حسنی با استناد به ماده ۵۴ ق. م.م؟

با استناد به تبصره ۴ بند یک املاک مسکونی بخش اول محاسبه ارزش اجاری انواع کاربری های املاک که عبارت است از مبنای محاسبه ارزش اجاری املاکی که دارای کاربری مسکونی بوده ولی به صورت تجاری یا اداری استفاده گردد، منطبق با نوع کاربری ملک معادل ۶۰٪ ارزش اجاری املاک مندرج در هر بلوک می باشد. بنابراین :

15.000.000=200*75.000=60%*125.000درآمد اجاره بدست آمده

11/250.000=75%=15.000.000درآمد مشمول مالیات

* 11.250.000 ۱۵٪ نرخ موضوع ماده ۱۳۱ ق.م.م 1687.500=ریال مالیات اجاره محل

با فرض مثال فوق در رابطه با اجاره سالیانه که دانشگاه آزاد در دفاتر خود به مبلغ 300.000.000 ریال ثبت نماید نحوه محاسبه مالیات اجاره آقای حسنی با استناد به تبصره ۲ ماده ۵۴ ق.م.م؟

225.000.000=75%*300/000/000ریال درآمد مشمول مالیات

* 225.000.000 ۱۵ نرخ موضوع ماده ۱۳۱ ق.م.م = 33.750.000ریال مالیات اجاره محل

ماده ۵۳ ق.م.م باشد، یعنی وزارتخانه ها ، موسسات و شرکتهای دولتی و همچنین شرکتهای خصوصی و سایر اشخاص حقوقی مکلفند مالیات موضوع این فصل را از مال الاجاره های پرداختی را کسر و ظرف یک ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت نمایند و رسید آنرا به موجر تسلیم نمایند، بعبارت دیگر یعنی اگر موجر مدیران با سهامداران شرکت خود باشند هزینه اجاره را به هر مبلغی که در دفاتر شرکت خود به ثبت برسانند و مالیات آنرا کسر کنند و در موعد مقرر پرداخت نمایند ، هزینه اجاره که در دفاتر به ثبت رسیده است با استناد به تبصره ۱ ماده ۵۹ ق.م.م مورد قبول واحد های مالیاتی می باشد .

باستناد به این بند دونکته دیگر نهفته است :​

الف: دیگر بمانند قانون قدیم احتیاج به رفتن در دفترخانه اسناد رسمی جهت اثبات ادعای که ملک محل دفتر شرکت برای شخص صاحب شرکت است نمی باشد .

ب: واحد مالیاتی باید با استناد به ثبت هر مبلغ هرینه در دفاتر شرکت آنرا قبول نماید ، پس شرط قبول فقط پرداخت بموقع مالیات هزینه اجاره می باشد .

نکته ۲: در رهن تصرف راهن طبق مقررات این فصل مشمول مالیات می باشد. در این رابطه در خصوص مبلغ ودیعه در اجاره نامه باید بمیزان اجاره بها اضافه گردد یا خیر؟

بر اساس بخشنامه سازمان امور مالیاتی بله و با نرخ ۱۵٪ برای مبلغ ودیعه بمیزان اجاره اضافه میگردد، اما در همین رابطه دادنامه ۱۲۰۱۷۸۱- ۹۳-۹۹۷۰۹ مورخ 93/10/20 به شماره پرونده ۹۳۰۹۹۷۰۹۰۰۰۴۷۱ و شماره بایگانی شعبه ۹۳۰۹۹۳ دیوان عدالت اداری بتاریخ رسیدگی 93/10/20 به کلاسه پرونده 993/14/92شعبه ۱۴ دیوان عدالت اداری تبدیل ودیعه اجاره با اضافه نمودن آن بهاجاره دریافتی را خلاف نص صریح قانون می باشد را مطرح نموده است .

نکته 3: برخ ماده ۵۹ ق.م.م برای عملکرد سال ۱۳۹۵ صرفا برای معاملات صورت پذیرفته از تاریخ 1395/1/1 لغایت 1395/12/29می باشد یعنی نرخ نقل و انتقال همان ۵٪ و مالیات حق واگذاری به نرخ ۱۰ برابر ارزش معاملاتی ضربدر ۳۰٪ نرخ مالیات حق واگذاری، اما معاملات صورت پذیرفته در سال ۱۳۹۶ مالیا حق واگذاری بنرخ ۲٪ تعیین ارزش ملک با واحد مالیاتی می باشد. نکته ۴: نظریه آقای قبول (رهنمود شماره ۷ مشارکت در ساخت و ساز 1395/6/9)

رهنمود های حسابداری: دامنه رهنمود :

•  این رهنمود برای حسابداری یک نوع مشارکت در ساخت و ساز واحد های مسکونی ، اداری ، تجاری و … است که در رویه های معمول در ساخت و سازها ، زمین از یک طرف و ساخت پروژه از طرف دیگر بصورت مشارکتی صورت می پذیرد و نحوه شناسائی درآمدها و هزینه ها و مباحث مالیاتی این نوع از مشارکت در صورتهای مالی هریک از شرکاء خاص و سرمایه گذاران صرف نظر از نوع مشارکت خاصی را در بر میگیرد .
•  این نوع از مشارکت صرف نظر از تصمیم به نگهداری واحد های ساخته شده بعد از دوران ساخت با تصمیم به فروش واحدهای ساخته شده در دامنه شمول استاندار و حسابداری شماره ۲۳ تحت عنوان حسابداری مشارکتهای خاص قرار میگیرد. بر اساس بند ۴ استاندارد حسابداری مزبور مبنی بر ساختارهای بسیار متفاوت ونوع فراگیر و انواع مشارکت خاص ، مشارکت در ساخت، ساخت واحد های مسکونی و ادارای و تجاری و … دارائی های تحت کنترل است که مشمول تعریف مشارکت خاص می باشند .
• هرچند در این مدل از قراردادهای مشارکت کنترل عملیات ساخت مشارکت نبوده و مسئولیت طرف مشارکت سازنده در چارچوب مشخص شده قبلی می باشد لیکن متضمن کنترل مشارکت مالکیت مشترک ) طرفین مشارکت نسبت به یک یا چند دارائی است. که مشخصات برای هدف مشارکت است و طرفین مشارکت سهمی از واحد های ساختمانی تکمیل شده با سهمی از اجاره را در یافت میکنند. نحوه شناسائی دارائیها ، بدهیها، درآمدها و هزینه ها :
• در هنگام واگذاری زمین به ارزش منصفانه بعنوان آورده مشارکت بر اساس بند ۳۵ استاندارد حسابداری شماره ۲۳ باید سود و زیان مربوط بر اساس محتوی معامله شناسائی شود، و آن بخش از سود را شناسائی کند که قابل انتساب به سهم سایر شرکاخاصی است .

شرح حساب بدهکار بستانکار

دارائی در جریان تکمیل ****

زمین ****

سود وزیان ** **

بابت واگذری 60%از زمین بابت تحصیل انی40%از واحد های ساخته شده .

•  طرف مشارکت واگذار کننده زمین به ارزش منصفانه باید بمیزان سهم از مشارکت طرف مقام سازنده ) علاوه بر شناسائی سود و زیان ناشی از واگذاری زمین ، مالیات مقطوع ناشی از انتقال زمین موضوع ماده ۵۹ ق.م.م را با رعایت بند ۳ دستورالعمل در خصوص رسیدگی به پرونده های مالیاتی توسط حسابرسی شماره ۴۰۴۱۸/ ۴۳۵۰/ ۲۱۱ مورخ 28/7/1382شناسائی و اقدام نماید.

شرح حساب بدهکار بستانکار

زمین ****

طرف مشارکت ****

بابت تحصیل 60%از زمین پروژه مشارکتی طی تعهد واگذاری 40%از واحدهای ساخته شده

•  در هنگام دریافت سهم زمین به ارزش منصفانه توسط طرف مشارکت بعنوان سازنده بر اساس بند ۳۶ استاندار حسابداری شماره ۲۳ ، تا زمانی که دارائیها به شخص مستقلی فروخته نشده است نباید سهم خود را از سود مشارکت خاص در این معامله شناسائس کند.

گزارشگری قرارداد مشارکت ساخت و ساز در صورتهای مالی :

• هریک از طرفین مشارکت باید در رابطه با سهم خود در دارائی های تحت کنترل مشرک ، بر اساس بند ۱۷ استاندارد حسابداری مزبور اقلام زیر را در صورتهای مالی خود شناسایی کنند.

الف) سهم خود از دارائیهای تحت کنترل مشترک و طبقه بندی آنها برحسب ماهیت دارائیها .

ب) بدهیهای تحمل شده توسط وی .

ج) سهم خود از بدهیهای تحمل شده بطور مشترک با طرفین مشترک .

د) سهم هزینه از درآمد فروش یا اجاره از واحد های مشترک ساخته شده و نیز سهم خود از هزینه های تحمل شده بوسیله مشارکت خاص

ی) هزینه های که در رابطه با سهم خود در مشارکت خاص تحمل کرده است .

• نگهداری سوابق حسابداری هزینه ناشی از ساخت و ساز موضوع مشارکت نزد طرفیت مشارکت بعنوان سازنده نگهداری می گردد و تا میزان ارزش منصفانه زمین که قبلا به حساب بستانکاری طرف مشارکت واگذارنده زمین منظور گردیده است از هزینه های ساخت و ساز به بدهکار حساب مزبور منظور می گردد .
• در هنگام پیش فروش واحدهای ساخته شده توسط هر یک از طرفین یا بصورت مشترک طی قرارداد مشارکت ، شناخت در آمد طبق شرایط مندرج در استاندار حسابداری شماره ۲۹ تحت عنوان فعالیتهای ساخت املاک صورت می پذیرد .
• در خصوص مالیات ناشی از شناخت در آمد فعالیتهای ساخت املاک می بایست از زمان تحویل بابت مالیاتهای موضوع مواد ۵۹ و ۷۷ ق.م.م اصلاحیه مصوب 31/4/1394 در حسابها ذخیره منظور گردد و می توان از مزایای مقررات تبصره ۱۰ ماده ۵۳ ق.م.م اقدام نمود .
•  به استناد ماده ۱۰ قانون مدنی قراردادهای خصوصی در صورتیکه مخالف صریح قانون نباشد نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند نافذ است . از طرف دیگر بر اساس ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک و بندهای یک و دو ماده مذکور ، ثبت کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقول که در دفتر املاک ثبت نشده و همچنین ثبت صلح نامه و هبه نامه و شرکت نامه اجباری است و مطابق صراحت ماده ۴۸ قانون اخیرالذکر سندی که مطابق موارد فوق ثبت نشده باشد در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.